Hábitat

EL NUEVO CÓDIGO URBANÍSTICO: MENOS CALIDAD DE VIDA PARA LOS VECINOS Y VECINAS, Y MÁS NEGOCIOS PARA LOS DESARROLLADORES INMOBILIARIOS

19 abril, 2018

Hace algunos días ingresó en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires el proyecto de ley del Nuevo Código Urbanístico. Según los funcionarios del Ministerio de Desarrollo Urbano de la Ciudad, esta propuesta apunta a  adecuar el Código al Plan Urbano Ambiental (Ley N° 2.930/08), intentando construir una propuesta de tipo morfológica (zonas de alturas homogéneas), frente a los mosaicos de zonificación existentes. Esta cuestión implicaría la homogeneización de las alturas, basándose en los principios de una ciudad integrada, policéntrica, plural, saludable y diversa. Según manifiestan, buscan generar zonas de usos mixtos que favorezcan la integración y escala humana de la ciudad, tomando la manzana y las zonas como unidades de análisis, en contraste a la aplicación de indicadores como el Factor de Ocupación Total (FOT) y el Factor de Ocupación de Superficie (FOS) que son los que se utilizaban hasta el momento.

No obstante, la propuesta presenta grandes contradicciones entre los principios generales sobre los cuales afirma basarse y el desarrollo de los distintos apartados. En este sentido, las buenas intenciones planteadas en relación a los lineamientos del hábitat, van desdibujándose a medida que nos adentramos en su contenido. Resulta evidente que este mecanismo se encuentra dado por una táctica política, donde se intenta presentar el proyecto como progresista, mientras en definitiva el mismo no hace más que empeorar las condiciones de vida de la población y darle mayores oportunidades de inversión a los desarrolladores inmobiliarios.

Por otra parte, la enunciación de la generación de instrumentos que apunten a una ciudad más justa (es decir, una carga de los costos y los beneficios de la ciudad más equitativa) no pasa de ser sólo una buena intención. En ningún apartado del proyecto aparece ninguna directriz que reafirme el carácter compensatorio que el mismo dice poseer. En este sentido, el nuevo código convalida la apropiación de jugosas rentas públicas por parte de los privados, quedándose con la valorización de la ciudad que generamos todos y todas.

Veamos en detalle alguno de estos puntos:

Densificación: detrás del argumento sobre la estabilidad de población de la Ciudad de Buenos Aires que no crece desde hace 60 años, determinan como “imprescindible” generar la densificación de algunas zonas. Sin embargo, es sabido que la mera construcción de más metros cuadrados no asegura de por si este proceso. Por ejemplo, durante la post-convertibilidad se ha construido mucho en la ciudad, pero esas viviendas tuvieron como destino ser oportunidades de inversión del mercado.

En el proyecto, la densificación está dada por el aumento de los metros cuadrados en algunas avenidas, que pasan a denominarse corredores, así como también en las unidades de sustentabilidad entre ellas. Un elemento que agrava la cuestión es que la norma plantea que las propias empresas de servicios públicos serán las que certifiquen que la infraestructura existente sea suficiente para el desarrollo de las obra, al mismo tiempo que el certificado urbanístico, que regula la regulación sobre los usos del suelo, tejido y cargas públicas, será de tramitación opcional.

Pero como dijimos, el mero aumento de la cantidad de metros cuadrados construidos no garantiza mayor población. Cualquier norma que intente densificar distintos sectores de la ciudad debería basarse en un estudio del crecimiento de toda el área metropolitana teniendo en cuenta los flujos e intercambios de población en la región como un conjunto.

Homogeneización: la supuesta homogeneidad que traería el código, es decir una trama urbana donde predominen los edificios entre medianeras, es bastante relativa teniendo en cuenta que si un mismo inversor compra 4 terrenos contiguos (un superficie igual o mayor a 34 metros) podría construir las torres de libre perímetro que desee. También hay que tener en cuenta que la homogeneidad, si bien puede traer una ciudad de escalas fijas para el gusto de los arquitectos, puede aumentar los túneles de viento e incrementar, al permitir una masa construida más grande y compacta, el efecto de la llamada isla de calor.

Debemos tener en cuenta que la Ciudad de Buenos Aires posee más de 70 barrios o urbanizaciones que tienen zonificaciones específicas, a lo que se suman diversas zonas de equipamiento. Esta cuestión dificulta la concreción del ideal de una ciudad homogénea, resultando importante afirmar que la gestión del PRO se ha cansado de enviar proyectos de estas características a la Legislatura de la Ciudad. Uno de los últimos ha sido Catalinas Norte II.

En el mismo sentido, la implantación de áreas de desarrollo prioritario en el borde del Riachuelo, Barracas y Parque Patricios también se contradicen con la supuesta homogeneidad deseada. Dentro de estas áreas se fomenta la construcción en altura con beneficios impositivos para los desarrolladores que invierta allí.

 

Escurrimiento: otra de las cuestiones donde existen fuertes contradicciones entre los principios generales del código y la letra del mismo se encuentra dada por la reducción de las áreas de escurrimiento. Es decir, si bien se afirma que se aumentará considerablemente la superficie escurrible (es decir espacios verdes) las propuestas concretas se basan en la proliferación de bulevares y terrazas verdes (que retrasan el escurrimiento de las aguas pero no suplantan a la superficie verde) y otros mecanismos de este tipo. Al mismo tiempo, las plantas bajas que sean sólo comerciales podrán ocupar toda la parcela, impermeabilizando la ciudad. También los estacionamientos subterráneos se pueden construir hasta el 70% del pulmón de manzana.

Patrimonio: este punto corre el riesgo de quedar reducido solamente a las fachadas de los inmuebles con algún grado de protección patrimonial. En este sentido, los desarrolladores podrán adquirir inmuebles protegidos y esos metros cuadrados que no pueden construir allí serán trasladados, mediante un sistema de puntaje, a las nuevas áreas de desarrollo. Este instrumento existe en la actualidad pero no se ha aplicado prácticamente. Se lo denomina “transferencia de capacidad construible”. Lo novedoso, radica en que existirá una promoción a la rehabilitación de inmuebles protegidos, flexibilizando usos y normas de obras nueva. Claramente, se intenta que las zonas patrimoniales pasen a ser zonas turísticas y culturales. Lo que al no tener en cuenta la población que habita en esas zonas, puede constituirse en un mecanismo de expulsión de. Al mismo, tiempo se busca generar catálogos para captar inversiones en las zonas patrimoniales y acuerdos con empresas, sponsors y ONG´s.

Villas: En relación a las villas y asentamientos de la ciudad,  el proyecto intenta sintetizar las diversas normativas existentes en la materia. En términos generales, este intento se basa en la superposición de criterios distintos, e incluso contradictorios, que pueden terminar convalidando condiciones de vida poco satisfactorias. De esta manera, se recuperan leyes que fueron conquistas del movimiento villero, como la 148/98, y se las fragmenta, dejándose afuera importantes cuestiones que hacen al hábitat. A la vez, el capítulo 8 de reurbanización e integración socio – urbana reduce todo su contenido a los planes que se desarrollen en cada uno de los asentamientos, contribuyendo, aun más, a qué los criterios generales de habitabilidad sean de carácter difuso.

A modo de conclusión, la enunciación de la generación de instrumentos que apunten a una ciudad más justa (Es decir, una carga de los costos y los beneficios de la ciudad más equitativa) no pasa de ser sólo una buena intención. En ningún apartado del proyecto aparece ninguna directriz que reafirme el carácter compensatorio que el mismo dice poseer. En este sentido, el nuevo código convalida la apropiación de jugosas rentas públicas por parte de los privados, quedándose con la valorización de la ciudad que generamos todos. 

Por último, conviene resaltar que el objetivo de que el código sea de lectura amable y transparente para los ciudadanos no se encuentra cumplido. Sigue siendo difícil poder abordarlo y posee muchísima información técnica de manera vaga, lo que da lugar a discrecionalidades en la interpretación. A la vez, aunque la versión del proyecto que ingresó en la Legislatura de la Ciudad es la número 11, la iniciativa tiene problemas en su redacción y arrastra errores significativos.

En definitiva, el proyecto del Nuevo Código Urbanístico empeora muchísimas cuestiones y no brinda solución a las cuestiones incompletas del código actual.