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INFORME ECONÓMICO: ¿POR QUÉ SUBEN LOS ALQUILERES EN LA CIUDAD?

28 marzo, 2018

Según el informe del Centro Periferia sobre coyuntura económica en la Ciudad, el pago del alquiler ocupa un lugar cada vez más importante en los salarios de los porteños. Mientras que desde 2012, la porción de ingresos destinados a pagar el alquiler venía disminuyendo, en 2016, esta tendencia se rompió. Según indican los datos del Instituto de Estadísticas y Censos del Gobierno de la Ciudad, los alquileres crecieron un 34,8% y un 28,9% en 2016 y 2017 respectivamente, siempre por encima de los salarios.

En 2017 el alquiler demandó el 28,7% de los ingresos de un trabajador promedio del sector privado de la Ciudad de Buenos Aires. Cabe destacar, que a este tipo de trabajo se lo considera como el de mejor calidad, tanto por su nivel de ingreso como por su estabilidad.

Fuente Centro Periferia

Los factores que explican el aumento de los alquileres

Al nuevo contexto macroeconómico, donde los salarios vienen perdiendo con la inflación se le suma la nueva dinámica del mercado inmobiliario donde crece el valor de las viviendas en dólares, se reduce la oferta de inmuebles para alquilar y aumenta la tasa de ganancia de los propietarios.

Aumenta el precio de los inmuebles y los propietarios se acomodan: menos oferta de inmuebles para alquilar y mayor tasa de ganancia

Con los controles cambiarios impuestos desde 2012 a 2015 para la compra de dólares, se redujeron fuertemente las operaciones inmobiliarias y la construcción e implicaron un estancamiento en el crecimiento del precio de los inmuebles en dólares, que sólo acompaño al aumento del tipo de cambio[1].

Recién en 2016, el valor de los departamentos en pesos aumentó por encima del tipo de cambio, y lo mismo sucedió en mayor proporción en 2017. Entre el segundo semestre de 2015 y el mismo período de 2017, el m2 de un departamento promedio a estrenar creció un 20% y en un usado un 14%, en dólares.

Al mismo tiempo, también crecieron las ventas: en 2017 se realizaron un 50% más de operaciones de compra-venta de inmuebles que en 2015. La recuperación del mercado inmobiliario estuvo apalancada en el fuerte ritmo de crecimiento de los créditos hipotecarios. Si bien aún no alcanzan los niveles de 2005-2008, luego de ocho años de caídas, en 2017 se otorgaron más de 10.000 créditos en la Ciudad, superando el nivel de 2011.

Fuente Centro Periferia

El incremento de las ventas tuvo como contracara una reducción de los departamentos y casas en alquiler. Mientras que en 2014 estaban en alquiler 900 inmuebles por mes (promedio anual), en 2016 sólo se ofrecían 600, según estadísticas de la Ciudad. Los datos del “Seguimiento de avisos de propiedades ofrecidas para los inquilinos” de Zona Prop sugieren lo mismo, calculando una caída del 40% en la oferta de alquileres entre esos períodos.

En esta nueva dinámica del mercado inmobiliario, donde el poder de negociación de los propietarios aumenta, aprovechan para incrementar la tasa de rentabilidad anual bruta que puede extraerse del alquiler la vivienda.

La ganancia anual del propietario cayó desde el 7% al 4% entre 2010 y 2013, manteniéndose en esos niveles hasta el 2015. Esto se debió a la dificultad para la venta por los controles cambiarios y, a la vez, la escasez de créditos hipotecarios. Actualmente, este valor es de 5% del precio del departamento o casa, sin tener en cuenta los costos de mantenimiento y administración, entre otros, lo que reduce en una magnitud importante la ganancia efectiva.

Conclusiones

Por los motivos expuestos, la situación de los inquilinos ha empeorado. A los efectos mencionados, también se incorpora el impacto de la inercia inflacionaria sobre los contratos. El tipo de cláusulas de aumento a los 6 meses o al año, hacen que en muchos casos los alquileres crezcan por encima de la inflación y los salarios.

También es importante decir que, la nueva dinámica del mercado inmobiliario y macroeconómicas, también han posibilitado a muchos porteños acceder a una vivienda propia a través de una hipoteca. Esto se debe a que la cuota inicial de un crédito UVA es parecida al valor de un alquiler. Así podría reducirse la alta tasa de inquilinos que hay en la Ciudad, la que es cercana al 35%.

En este sentido, puede que los créditos hipotecarios solucionen el problema habitacional de las clases medias y medias altas. Ahora, si bien resuelve el problema de acceso, lo hace a un costo alto, dejando endeudadas a las familias a muy largo plazo y a tasas altas.

En este contexto, será necesaria la implementación de políticas públicas específicas y más profundas sobre todo para los porteños que no tienen el ingreso necesario para afrontar la cuota de una hipoteca: el 30% de los hogares que reciben ingresos en negro y más de las 500.000 personas que viven en villas miserias. Es importante destacar que algo de esto ha comenzado a realizarse con la urbanización de algunos asentamientos precarios de la Ciudad, donde las obras se encuentran en mayor o menor avance según cada caso.

[1] Para todo el análisis tenemos en cuenta el tipo de cambio Contado con Liquidación, el cual se utilizaba para cambiar pesos por dólares en el mercado bursátil.

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